Как должно выглядеть комплексное развитие территорий

Заседание Правления РСС  состоялось в Рязани 15-16 мая. Оно было посвящено вопросам комплексного развития территорий, а также и взаимодействию с работодателями и  образовательными учреждениями в строительной сфере. В мероприятии от Липецкой области принял участие директор регионального Союза строителей, член правления РСС, Павел Путилин.

С приветственным словом  на заседании выступил президент РСС Владимир  Яковлев.  Он подчеркнул, что в комплексное развитие территорий остаётся стратегическим направлением, требующим системного подхода и постоянного внимания. По итогам первого квартала 2025 года около 73% проектов в данной сфере реализуются именно с его применением.

Говоря об инструментах, позволяющих эффективно решать задачи пространственного развития, Владимир Анатольевич подчеркнул значимость механизма КРТ. В Москве накоплен значительный опыт в этой части, а в Рязанской области недавно был утверждён масштабный проект, оператором которого выступает Фонд развития территорий. Этот проект имеет значение не только для региона, но и для всей страны, поскольку выступает в качестве пилотного. Владимир Яковлев также обратил внимание на необходимость тиражирования практик КРТ по всей стране. Он подчеркнул, что местные власти должны активнее вовлекаться в реализацию таких проектов.

От имени правительства Рязанской области участников мероприятия приветствовал министр строительства региона Марат Султанов.  Министр напомнил, что 12 апреля было подписано распоряжение правительства о реализации проекта КРТ в посёлке Шлаковый. Этот проект прошёл сложный и длительный путь согласования, что, по словам министра, подчеркивает его значимость. В связи с этим в правительстве области обсуждается возможность переименования проекта — с целью придания ему более позитивного имиджа, соответствующего масштабам и перспективам.

Особое внимание в своём выступлении министр уделил осмотру территории будущего крупного проекта — Окская Стрелка. Этот проект рассматривается как площадка для реализации масштабных градостроительных инициатив.

С докладом на заседании в режиме ВКС выступил директор Фонда развития территорий Наиль Сайфуллин. Особое внимание он уделил  институту оператора. Это новое понятие введено в рамках Градостроительного кодекса, оно подразумевает наличие юридического лица, уполномоченного на подготовку территории к застройке. Функционал оператора охватывает весь цикл предпроектной подготовки: от определения условий реализации до проработки планировочных решений и согласования источников финансирования, в том числе расходов на расселение аварийного жилья. Именно на этом этапе создаются условия для привлечения инвесторов, которым предлагается уже подготовленная для строительства территория.

Андрей Оришкевич, управляющий директор Группы компаний «Зеленый сад», остановился на ключевых проблемах и вызовах, с которыми сталкиваются регионы при реализации подобных проектов. Анализируя данные по Московской области, Москве и Рязанской области, он обратил внимание аудитории на значительную разницу в объемах строительства и стоимости квадратного метра жилья. Так, по его словам, в Московской области объем реализуемого жилья достигает порядка 17 миллионов квадратных метров, а средняя цена за квадратный метр составляет около 190 тысяч рублей. В Москве эта цифра превышает 9 миллионов квадратных метров, а цена за метр — 349 тысяч рублей. В то же время в Рязанской области объем строительства едва достигает одного миллиона квадратных метров, а цена за квадратный метр значительно ниже — около 141 тысячи рублей. Эти данные служат наглядным подтверждением того, что на региональном уровне существует огромный разброс в условиях рынка недвижимости.

Себестоимость строительства, по его словам,  составляет сегодня примерно 95 тысяч рублей за квадратный метр при условии полноценного развития социальной и инженерной инфраструктуры. Именно этот факт становится препятствием для развития проектов КРТ  в регионах с низкими продажными ценами — застройщики попросту не могут обеспечить достаточную доходность своих проектов, чтобы привлечь инвестиции и получить банковское финансирование.

В качестве конкретного примера Андрей Оришкевич привел проект в Рязанской области. Этот проект ограничен в части строительства социальной инфраструктуры и ориентирован лишь на создание парков и набережных. Несмотря на то, что проект имеет потенциал, его рентабельность составляет лишь около 20%, что не соответствует минимальным требованиям банков по финансированию, которые обычно требуют рентабельности порядка 25%. При учете строительства социальных объектов, таких как школа и детский сад, рентабельность падает еще ниже — до 15,3%, что делает проект практически нерентабельным без дополнительной господдержки или иных форм субсидирования.

В противоположность этому, был приведен пример проекта «Еврокласс», где застройщик принял решение самостоятельно построить социальные объекты и обеспечить инфраструктуру, включая муниципальную дорогу. Такой подход позволил повысить рентабельность проекта до 28% без учета социальных объектов, а с учетом их строительства — до 14,8%. Это свидетельствует о том, что грамотное планирование и распределение затрат на инфраструктуру могут значительно улучшить экономическую привлекательность проекта.

Директор департамента КРТ Минстроя России Мария Синичич в своем выступлении рассказала о текущей работе, которая ведется в России по развитию комплексного развития территорий. Уже четвертый год подряд в рамках действующего законодательства проводится системная работа по определению земельных участков и финансированию инфраструктуры, необходимой для реализации таких проектов.

Также она подчеркнула, что ежегодно в рамках КРТ утверждается пакет законодательных поправок, который в текущем году позволил закрепить статус реализации проектов КРТ, определить необходимые строительные нормы и упростить работу операторов, в том числе в части привлечения инвесторов.

Она отметила, что тенденции устойчивого развития и комплексного учета современной инфраструктуры являются общими для многих стран.

В рамках заседания Правления делегация РСС во главе с первым вице-президентом Владимиром Дедюхиным посетила жилой комплекс «Еврокласс», реализуемый Группой компаний «Зелёный сад». Участникам мероприятия провели экскурсию по стилобатной части комплекса, примыкающей к сданным корпусам.

— Работа правления РСС в Рязани прошла максимально продуктивно. Я уверен, что представители каждого из регионов смогли почерпнуть что-то полезное для себя в части реализации проектов КРТ.   В  ходе заседания были  озвучены конструктивные предложения, которые позволят сделать механизм КРТ более совершенным . Опыт, представленный   рязанскими застройщиками,  действительно впечатляет:  нам  продемонстрировали инновационные архитектурные решения, интересные  подходы к  благоустройству дворовой территории, впечатляющую систему безопасности. Именно так должен выглядеть  по-настоящему комплексный подход к развитию жилых районов, — прокомментировал Павел Путилин.

 Заседание Правления РСС продолжилось  обсуждением практик взаимодействия между застройщиками, образовательными учреждениями и работодателями, направленных на устойчивое развитие строительной сферы в регионах.

Подробнее в источнике: РСС.