Вопросы управления комплексами ИЖС рассмотрели в Совете Федерации

2 июля 2025 года в Совете Федерации Федерального Собрания РФ состоялись парламентские слушания на тему: «Вопросы управления комплексами индивидуальных жилых домов». В рамках заседания обсудили проект федерального закона «О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах».

В своем вступительном слове первый заместитель Председателя Совета Федерации Владимир Якушев подчеркнул актуальность темы, напомнив, что она была предметом рассмотрения Конституционного суда РФ в декабре 2021 года.

Он отметил, что решение суда однозначно потребовало законодательного урегулирования вопросов управления имуществом общего пользования в таких жилых комплексах. Несмотря на разработку и первое чтение проекта Федерального закона N 155842-8 «О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах», процесс его принятия столкнулся с рядом сложностей, обусловленных отсутствием единого подхода к ключевым нормам.

Председатель Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике и местному самоуправлению Андрей Шевченко акцентировал внимание на основных положениях законопроекта, направленного на установление единого порядка управления и регулирования застройки в жилых комплексах. Он отметил, что в ходе подготовки документа комитет проанализировал предложения из 60 субъектов Федерации и выявил несколько острых вопросов, таких как правовой статус объектов общего пользования, усиление контроля за управляющими организациями и определение полномочий органов власти в отсутствии выбора собственниками способа управления. Шевченко подчеркнул готовность к дальнейшей совместной работе с Государственной Думой и профильными ведомствами для совершенствования проекта.

Председатель Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов подчеркнул, что правовая неопределенность приводит к множеству конфликтов и снижению качества жизни. Пахомов рассказал о ходе доработки законопроекта ко второму чтению и важности определения правового статуса территории, состава общего имущества и механизмов управления.

Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Ирек Файзуллин он отметил ключевую задачу — обеспечить прозрачность и справедливое управление общим имуществом, закрепив права и обязанности собственников, а также роль регионов в регулировании спорных вопросов. Министр выделил важность создания условий для стабильного обслуживания объектов инфраструктуры и защиту добросовестных покупателей участков.

Владимир Тучков, вице-президент Российского Союза строителей, обозначил необходимость системного пересмотра подходов к управлению такими территориями, подчеркнув, что стремительное развитие малоэтажного строительства предъявляет к законодательству новые требования, требующие не только правовой определённости, но и управляемости на практике.

Российский Союз строителей ведёт целенаправленную работу в регионах — через выездные совещания, встречи с девелоперами, управляющими организациями, местными властями. Только в последние месяцы такие встречи прошли в Воронежской, Ярославской, Рязанской и Липецкой областях. На местах удаётся выявить реальные узкие места, которые не всегда видны из центра: это и неясный правовой статус объектов инфраструктуры, и конфликты по поводу управления, и сложности с расчётами за общие ресурсы. Ярким примером комплексного подхода стал жилой комплекс «Романово Сити» в Липецкой области — первый в России проект индивидуальной жилой застройки, реализованный с использованием механизмов проектного финансирования при участии банка ДОМ.РФ. Этот опыт стал важным ориентиром для формирования предложений по законодательному регулированию в данной сфере.

Опираясь на накопленный опыт, РСС сформулировал комплекс законодательных предложений. По мнению Владимира Тучкова, в первую очередь необходимо законодательно закрепить само понятие «жилой комплекс», чётко очертив его состав: это не только дома, но и инженерные сети, дороги, участки общего пользования, которые проектируются и функционируют как единое целое. Отсутствие такой дефиниции в законодательстве порождает неопределённость и затрудняет как управление, так и правопреемство.

Важным шагом станет переход к справедливому принципу голосования на собраниях собственников: не по долям, как в МКД, а по количеству объектов — «один дом или участок — один голос». Такая модель, широко применяемая за рубежом, особенно эффективна в поселениях с разнотипной и неравномерной застройкой. Это позволит избежать диктата крупных собственников и обеспечит реальное самоуправление.

Не менее важно, считает В.В. Тучков, чётко признать дома блокированной застройки — таунхаусы и дуплексы — полноценной частью жилых комплексов, с соответствующим режимом обслуживания и управления. Сегодня такие объекты фактически выпадают из-под действия и жилищного, и градостроительного законодательства.

Среди острых вопросов, требующих безотлагательного решения, он выделил регламентацию оплаты коммунальных ресурсов на общие нужды: сегодня эта сфера практически не урегулирована, из-за чего в посёлках возникают споры об оплате освещения улиц, работы насосных станций, охраны. Необходимо ввести понятие КРКОИ — коммунальных ресурсов для содержания общего имущества, определить правила их учёта и справедливого распределения расходов.

С этим напрямую связано внедрение обязательных общих приборов учёта комплекса — по аналогии с общедомовыми счётчиками в МКД, но с учётом специфики малоэтажной застройки. Такие приборы обеспечат точность в расчётах и прозрачность взаимоотношений с ресурсоснабжающими организациями.

Существенным элементом будущего регулирования, по мнению Тучкова, должно стать закрепление за общим собранием жителей права утверждать внутренние правила проживания, порядок благоустройства и меры ответственности. В условиях, когда в коттеджных посёлках нередко возникает вопрос о вывозе мусора, правилах парковки или видеонаблюдении, это даст инструмент для легитимного решения бытовых проблем, без обращения в суд.

Владимир Тучков предложил зафиксировать в законе и новую форму расчёта за содержание общего имущества — единый платёж комплекса, включающий не только услуги УК, но и обязательные работы, оплату ресурсов и резервные фонды. Такая модель обеспечит прозрачность тарифов и равенство всех собственников в несении расходов.

Он также предложил распространить действие постановления № 290, регламентирующего минимальный перечень обязательных работ для МКД, на малоэтажные комплексы. В результате станет возможным на уровне подзаконных актов установить минимальный стандарт благоустройства и содержания — например, регулярную уборку, освещение улиц, обслуживание ливнёвки.

Большое значение имеет стандартизация договора управления: документ должен содержать чёткие правила по индексации платы, срокам расторжения, обязанностям сторон и порядку раскрытия сметы. Это исключит произвольные действия со стороны управляющих компаний и обеспечит стабильность взаимоотношений.

Отдельное внимание Владимир Тучков уделил необходимости предусмотреть создание фонда капитальных и резервных работ комплекса — с ежегодными взносами, фиксированным нормативом, возможностью экстренного сбора и прозрачным механизмом расходования средств. Такая мера позволит обеспечить своевременный ремонт дорог, инженерных сетей, модернизацию объектов, не дожидаясь кризисной ситуации.

Не менее важным представляется введение «паспорта жилого комплекса» — цифрового документа, фиксирующего границы балансовой принадлежности всех объектов, точки подключения и зону ответственности. Его наличие поможет избежать споров между собственниками, УК и РСО.

Отдельную проблему составляет доступ операторов связи и других владельцев инженерной инфраструктуры. В законодательстве должна быть закреплена публичная оферта с чёткими условиями доступа, объёмом работ, компенсациями и ответственностью за нарушение. Это создаст правовую ясность и предотвратит самовольное размещение оборудования.

В целом, считает Владимир Васильевич, необходимо сформировать прозрачную структуру всех платежей, связанных с содержанием комплекса — с установлением сроков оплаты, порядка начисления пени и обязательного раскрытия смет. Эти параметры должны быть синхронизированы с действующими нормами Жилищного кодекса и понятны каждому жителю.

В заключение он отметил, что все предложения Российского союза строителей, разработанные совместно с экспертным сообществом и основанные на региональной практике, могут лечь в основу либо отдельного федерального закона «О жилых комплексах и управлении имуществом общего пользования», либо новой главы Жилищного кодекса. При этом он подчеркнул, что только комплексный подход — с участием законодателей, Минстроя, Минфина, Минцифры, ФАС, девелоперов и самих жителей — даст устойчивый результат.

Владимир Тучков предложил сформировать при Комитете Государственной Думы по строительству и ЖКХ специальную рабочую группу, которая займётся сбором лучших региональных кейсов, анализом правовых коллизий и выработкой пошаговой дорожной карты законодательных изменений.

«Наша задача — не просто указать на проблемы, а предложить чёткие и реализуемые решения. Сегодня сотни тысяч жителей малоэтажных комплексов по всей стране ждут ясных правил, справедливых процедур и эффективной защиты своих прав. Мы готовы включиться в работу и обеспечить методическое и экспертное сопровождение на всех этапах подготовки закона», — заключил Владимир Тучков.

В завершение слушаний состоялось обсуждение с представителями профильных министерств, региональных властей и экспертных организаций. Участники задали вопросы, обменялись мнениями и предложениями по доработке законопроекта. По итогам мероприятия будет подготовлен протокол с рекомендациями для комитетов Государственной Думы и Совета Федерации, а также предложениями для органов исполнительной власти, направленными на совершенствование нормативной базы по управлению комплексами индивидуальных жилых домов.